شروع موج سوم مهاجرت از مرکز - وبلاگ هانیما

به گزارش وبلاگ هانیما، تشنج نرخ ها در بازار اجاره مسکن1401 موج سوم مهاجرت از مرکز طی این دوره - بحران تور ملکی- را رقم زد. آنالیز های میدانی و آماری درباره التهاب اجاره بها در تهران حاکی است، هم اکنون هزینه اجاره نشینی برای خانوارهای میانه تقریبا تا سطح مجموع عایدی زوجین در منطقه ها میانه شهر پیشروی نموده است. این نامعادله هزینه و عایدی باعث شده است اجاره نشین های تهرانی، میهمان ناخوانده استان مجاور شوند. میانه اجاره بها در کرج تقریبا به میزان نصف مبالغ اجاره آپارتمان در منطقه ها میانی مرکز است. سال97 در پی اولین جهش قیمت مسکن در تهران، مستاجرهای جنوب شهر روانه حومه مقرون به صرفه مرکز شدند؛ اما نه برای ادامه اجاره نشینی که به قصد خرید خانه. سال99 موج دوم مهاجرت اجاره نشین ها شکل گرفت؛ اما باز هم مهاجرت از مرکز به حومه و نه مهاجرت استانی. خروج1401 مستاجرها از تهران با توجه به ابعاد جغرافیایی جابه جایی و بعلاوه طبقه اجتماعی جمعیت مهاجر، یک هشدار تقریبا پرصدا از تاوان سیاستگذاری غلط در بازار مسکن است. خاتمه مداخله می تواند شروع بهبود باشد.

علائم مربوط به موج سوم فرار از تورم مسکن مرکز با مهاجرت استانی بعضی از مستاجران تهرانی رصد شد. آنالیز های دنیای اقتصاد درباره تازه ترین تحولات بازار اجاره مسکن شهر تهران نشان دهنده افزایش تقاضای مسکن اجاره ای مستاجران تهرانی در شهر کرج است. شواهد نشان می دهد در آستانه فصل اوج جابه جایی ها در بازار معاملات اجاره مسکن، بعضی از مستاجران تهرانی، اقدام به جست وجوی مسکن اجاره ای در نزدیک ترین حومه استانی مرکز یعنی شهر کرج نموده اند. این اقدام از زمان شکل گیری جهش مسکن در دوره اخیر یعنی از سال 97 تا به امروز که اولین موج مهاجرت مستاجران تهرانی از مرکز به حومه کلید خورد، سومین کوچ مستاجرهای مرکز به حومه تهران محسوب می شود.

در سال97، همزمان با شکل گیری جهش در بازار معاملات مسکن شهر تهران و رشد میانه حول و حوش 70درصدی قیمت مسکن، بعضی از مستاجران ساکن در منطقه ها مصرفی نیمه جنوبی تهران، با مهاجرت به حومه مقرون به صرفه قیمت تهران یعنی شهرهای تازه (عمدتا پرند و پردیس) اقدام به خرید آپارتمان کردند.

این گروه از مستاجران با تکیه بر مبلغ رهن یا ودیعه واحدی که در آن مستاجر بودند به علاوه پس اندازهای اندک خود و با اتکا به هزینه ای که تا آن موقع در قالب اجاره ماهانه به موجر پرداخت می کردند اقدام به دریافت وام مسکن کردند و یک آپارتمان مقرون به صرفه قیمت در این شهرهای تازه خریداری کردند و در آن ساکن شدند.

علاوه بر مستاجرهای نیمه جنوبی شهر تهران، بعضی خانه اولی ها و سرمایه گذاران نیز به این شهرها رفتند واقدام به خرید مسکن کردند. به این ترتیب موج اول جابه جایی یا مهاجرت مستاجرهای تهرانی به حومه مقرون به صرفه قیمت مرکز با کوچ بعضی خانوارهای مستاجر به شهرهای تازه و خرید آپارتمان شکل گرفت.

در موج دوم برخلاف موج اول که مستاجرها اقدام به خرید آپارتمان در حومه مقرون به صرفه قیمت مرکز (عمدتا دو شهر تازه پرند وپردیس) کردند و در واحدهای مسکونی خود ساکن شدند، مستاجرها، نه در قالب خریدار، بلکه این بار در قالب متقاضی بازار اجاره، به بازار مسکن این شهرها وارد شدند.

در واقع برخلاف موج اول که مستاجرها در پی خرید مسکن و برای رهایی از اجاره نشینی به شهرهای تازه اطراف تهران رفتند و اقدام به خرید واحد کردند، در موج دوم به دلیل تشدید فشارهای اجاره نشینی، ادامه جهش در بازار مسکن، تضعیف قدرت خرید و بعلاوه ناتوانی از تامین اجاره بهای مسکن، شهرهای تازه یا حومه مقرون به صرفه قیمت مرکز را به عنوان مقصد اجاره نشینی انتخاب کردند. موج دوم مهاجرت مستاجرها از بازار مسکن تهران به شهرهای حومه با ورود جهش اخیر قیمت مسکن به سومین سال متوالی یعنی در سال99 رخ داد. در این موج، بخش قابل توجهی از مستاجران از منطقه ها جنوبی و محلات میانه واقع در نیمه جنوبی شهر تهران به قصد اجاره مسکن به حومه مقرون به صرفه مرکز رفتند و در واحدهای اجاره ای این شهرها ساکن شدند.

بخشی از مهاجران موج دوم جابه جایی مستاجرها از تهران به حومه مقرون به صرفه قیمت نیز شامل افرادی بودند که به قصد خرید مصرفی یا سرمایه ای به این شهرها وارد شدند. هرچند سهم گروه مستاجر متقاضی خرید مسکن در حومه مقرون به صرفه قیمت تهران، در موج دوم به مراتب کمتر از موج اول بود. در مقابل سهم گروه های متقاضی بازار اجاره و اجاره نشینی در این شهرها در مقایسه با موج اول مهاجرت مستاجران تهرانی تقویت شد.

اما هم اکنون در آستانه فصل اوج جابه جایی ها در بازار اجاره مسکن شهر تهران در سال1401، علائمی از شکل گیری موج سوم مهاجرت مستاجران تهرانی به حومه تهران رصد می شود. این مهاجرت با موج های قبلی دو تفاوت عمده دارد.

از جمله اینکه موج سوم مهاجرت مستاجرها از تهران به حومه، درون استانی نبوده و مقصد مهاجرت بخشی از مستاجرهای تهرانی به نزدیک ترین حومه استانی یعنی شهر کرج تغییر نموده است. در واقع این مهاجرت حومه ای نیست، بلکه مهاجرتی استانی است.

دومین تفاوت موج سوم مهاجرت بعضی مستاجرهای تهرانی به حومه، مربوط به ماهیت خانوارهای متقاضی این نوع مهاجرت ملکی است. در دو موج قبلی، عمدتا مهاجران از بازار مسکن تهران به بازار مسکن حومه، خانوارهای واقع در دهک های کم عایدی مالی بودند؛ اما عمده متقاضیان مهاجرت در موج تازه، خانوارهای واقع در دهک های میانه و میانه رو به پایین یا خانوارهای واقع در دهک میانه و مرز دهک میانه و پایین است.

آنالیز ها در حالی از رصد موج تازه مهاجرت ملکی بعضی از مستاجران تهرانی به حومه استانی (شهر کرج) خبر می دهد که فعلا حجم این نوع مهاجرت کم است؛ اما انتظار می رود با ورود و پیشروی بازار اجاره در فصل تابستان، تقاضا برای این نوع مهاجرت ملکی افزایش یابد. به این معنا که با ورود به فصل تابستان و ادامه آن تقاضا برای مهاجرت مستاجران واقع در دهک های میانه و مرز دهک میانه و دهک های پایین تر به شهر کرج بیشتر شود.

منشأ مهاجرت سوم

درحالی که موج اول مهاجرت مستاجرها از تهران به حومه مقرون به صرفه قیمت مرکز ناشی از ورود بازار معاملات مسکن شهر تهران به دوره جهش شدید قیمت، کاهش قدرت خرید متقاضیان و ناامید شدن بخش زیادی از مستاجران ساکن در نیمه جنوبی تهران و بعلاوه خانه اولی ها از خانه دار شدن در مرکز شکل گرفت، موج دوم در نتیجه استمرار جهش و ناتوانی مستاجرهای دهک های کم عایدی از تامین هزینه مسکن اجاره ای در تهران شروع شد.

اما آنالیز های دنیای اقتصاد نشان می دهد منشأ شکل گیری موج سوم مهاجرت ملکی مستاجرها از تهران به نزدیک ترین حومه استانی یعنی استان البرز و به طور معین شهر کرج، به سر به سر شدن میانه عایدی خانوارها با میانگین اجاره بهای مسکن در تهران برمی شود.

میانه عایدی ماهانه خانوارهای واقع در دهک های میانه مالی و عایدیی در شهر تهران هم اکنون با لحاظ دو پارامتر مهم با میانه اجاره بهای ماهانه یک واحد مسکونی معمولی 75مترمربعی در مرکز برابر شده است.

هم اکنون حداقل حقوق مصوب قانون کار برای سال1401 برای سرپرست یک خانوار سه نفره معادل 6میلیون و300 هزار تومان است. این مقدار حقوق در واقع عایدی عمده سرپرستان خانوار مستاجر شهر تهران است. درصورتی که زن وشوهر هر دو شاغل باشند، با محاسبه اینکه عایدی ماهانه هر کدام از آنها برابر با 6میلیون و300هزار تومان باشد مجموع حقوق و دستمزد آنها کمتر از 13 میلیون تومان خواهد بود.

آنالیز ها نشان می دهد هم اکنون میانه اجاره بهای مسکن ماهانه در منطقه ها مصرفی میانه شهر تهران بین 12میلیون تومان تا 15میلیون تومان است. با محاسبه این مقدار مشاهده می شود که هم اکنون میانه عایدی خانوارهای معمولی و مستاجر با میانگین اجاره بهای یک واحد مسکونی معمولی 75مترمربعی سر به سر شده است. آنالیز ها و برآوردهای دنیای اقتصاد نشان می دهد هم اکنون میانه اجاره بهای مسکن در شهر تهران در فایل های عرضه شده به بازار اجاره مرکز بیش از 50درصد در مقایسه با سال قبل رشد داشته است.

به عبارت دیگر هم اکنون اجاره بهای مسکن برای این گروه از خانوارها به طور میانگین، 100درصد سبد هزینه ای خانوار برآورد می شود؛ درحالی که بطور استاندارد و در شرایط نرمال اجاره بها باید حداکثر سهم 30درصدی در سبد هزینه ای خانوارها داشته باشد.

با رسیدن میانه اجاره بهای مسکن در مرکز به میانگین عایدی خانوارهای مستاجر در شهر تهران، شکل گیری موج سوم مهاجرت ملکی مستاجرها از تهران به حومه رصد می شود.

اما عمده این مستاجرها که در طبقات میانه قرار دارند، تمایلی به مهاجرت به حومه مقرون به صرفه قیمت تهران یعنی شهرهای تازه ندارند و ترجیح می دهند مقصد ملکی خود را از شهر تهران به حومه استانی یعنی کرج تغییر دهند. دلیل این موضوع نیز معین است که شاید مهم ترین دلیل آن دسترسی نسبتا راحت این گروه از افراد به مترو به عنوان سریع ترین و مقرون به صرفه ترین مد حمل ونقلی تهران به حومه و برعکس باشد.

این در حالی است که هنوز مترو به شهرهای تازه اطراف تهران یعنی پرند و پردیس نرسیده است و ساکنان این شهرهای تازه با مشکل حمل ونقل به مرکز مواجهند.

از سوی دیگر امکانات و سرانه های شهری و بعلاوه خدمات شهری در کرج به مراتب بیشتر و مطلوب تر از شهرهای تازه است که این موضوع نیز در انتخاب کرج به عنوان مقصد اجاره نشینی بخشی از مستاجران تهرانی، موثر واقع شده و باعث شده است تا موج سوم مهاجرت مستاجرها از تهران به حومه، در شهر کرج رصد شود. این در حالی است که اجاره بها در کرج مقرون به صرفه تر از اجاره بهای پرند وپردیس نیست؛ اما دهک میانه ترجیح می دهد در این شهر ساکن شود تا مقصد اجاره نشینی خود را به حومه مقرون به صرفه قیمت مرکز تغییر دهد.

مقایسه اجاره بهای تهران، حومه مقرون به صرفه و کرج

آنالیز شرایط اجاره بهای مسکن در شهر تهران، حومه مقرون به صرفه (شهرهای تازه پرند و پردیس) و شهر کرج نشان می دهد هم اکنون میانه اجاره بهای مسکن در شهر کرج حدود یک دوم یا نصف میانه اجاره بهای مسکن در شهر تهران است.برآوردهای دنیای اقتصاد با استناد به داده های مربوط به نرخ های پیشنهادی اجاره مسکن در فایل های اجاره عرضه شده به بازار مسکن تهران و کرج نشان می دهد درحالی که هم اکنون اجاره بهای کل یک واحد مسکونی معمولی 75مترمربعی در منطقه ها میانه مرکز معادل ماهانه 12 تا 15میلیون تومان است. این مقدار و برای واحد مشابه در شهر کرج به طور میانه حدود 6میلیون تومان برآورد می شود.

در واقع مستاجران تهرانی در منطقه ها مصرفی می توانند به طور میانه با اختصاص حدود 50درصد از سبد هزینه ای خود به اجاره بها، در واحدهای استیجاری کرج ساکن شوند. این در شرایطی است که هم زن و هم شوهر شاغل باشند و حقوق آنها مطابق با قانون کار مصوب برای سال1401 معادل هرکدام ماهانه، 6میلیون و300هزار تومان پرداخت شود.

این اقدام مستاجرهای تهرانی در شکل دهی به موج سوم مهاجرت ملکی از بازار اجاره تهران به کرج در واقع سومین پاتک مستاجرهای مرکز به جهش قیمت مسکن از سال97 تا به امروز محسوب می شود.

آنالیز ها بعلاوه نشان می دهد میانه اجاره بهای ماهانه کل یک واحد مسکونی معمولی 75مترمربعی در شهر تازه پرند در حال حاضر نزدیک به سه میلیون تومان و در شهر تازه پردیس حول وحوش 5/4 تا 5میلیون تومان است.این برآورد قیمتی با استناد به اطلاعات مربوط به اجاره بهای پیشنهادی در تازه ترین فایل های عرضه شده به منطقه ها مصرفی شهر تهران (منطقه ها 4 و 5، 9 و 10)، شهرهای تازه پرند و پردیس و بعلاوه شهر کرج به دست آمده است.

جهت درست دربرابر سیاست انحرافی

پاتک سوم مستاجرها در برابر جهش ملکی شهر تهران در حالی در قالب مهاجرت بعضی از مستاجرهای تهرانی به بازار اجاره شهر کرج رصد می شود که بی سیاستی سال های قبل از جهش و سیاستگذاری غلط در بازار اجاره در سال های اخیر، شرایط اجاره نشینی را در تهران و سایر شهرهای بزرگ روز به روز سخت تر نموده است.

این در حالی است که اگر در سال های اخیر تا به امروز سیاستگذار راهبردهای درست و موثر را در بازار اجاره به کار می گرفت، به طور قطع هزینه ها وفشار اجاره نشینی در تهران که موجب شکل گیری سه موج پی در پی مهاجرت مستاجرها از تهران به حومه شده است، تا این حد افزایش نمی یافت.

طی سه سال اخیر با اعمال سیاست های نادرست و شکست خورده سقف گذاری دستوری نرخ اجاره بها، پرداخت وام ودیعه و ایجاد بعضی محدودیت ها برای موجران در قبال مستاجرها، نه تنها بازار اجاره به نفع مستاجرها تنظیم نشد، بلکه گروه قابل توجهی از موجران از عرضه واحدهای خود به بازار اجاره خودداری کردند.

در واقع این سیاست ها اگرچه با نیت و هدف یاری به مستاجرها تصویب واجرا شد، اما در نهایت به دلیل کاهش حجم عرضه مسکن به بازار اجاره، به ضدکارکرد تبدیل شد.

درحالی که دولت می توانست در یک سیاست موثر به وسیله وضع مالیات سالانه بر املاک مسکونی از جهت افزایش ریسک و ایجاد هزینه برای خالی نگه داشتن واحدهای مسکونی، حجم زیادی از آپارتمان های آماده عرضه واحتکارشده را به بازار مسکن روانه کند که اولین اثر آن افزایش عرضه به بازار اجاره و یاری به سامان دهی این بازار است. اما عملا در سال های اخیر با اعمال دخالت به جای حمایت، جهت انحرافی را در پیش گرفته ودر نتیجه این سیاست ها نه تنها افزایش عرضه به بازار اجاره را در پی نداشت، بلکه در سه سال اخیر در شکل کاهش عرضه واحدهای استیجاری نمود پیدا کرد.