ماراتن مسکن در 31 استان - وبلاگ هانیما

به گزارش وبلاگ هانیما، مدت زمان انتظار خانه اولی ها برای خانه دار شدن در واقع براساس دوره ای که هر خانوار ایرانی با محاسبه میانگین عایدی سرانه خانوار و بعلاوه براساس میانه قیمت مسکن می تواند با پس انداز کردن یک سوم عایدی خود، اقدام به خرید مسکن کند، محاسبه شده است. دوره انتظار خانه اولی ها برای خرید مسکن با پس انداز یک سوم عایدیهای خود در حالی در سال1400 نسبت به یک سال قبل از آن یعنی سال1399، معادل 5سال کاهش یافته که این اندازه براساس عایدی میانه خانوارها و میانگین قیمت مسکن هر استان در سال1400 محاسبه شده است. با توجه به اینکه هنوز آمار رسمی درخصوص تحولات قیمت مسکن کشور در یک سال1400 منتشر نشده است، میانه قیمت مسکن براساس میانگین قیمت مسکن در نیمسال اول1400 (بهار وتابستان سال گذشته)، برآورد شده است.

به گزارش جهانی اقتصاد کاهش طول دوره انتظار برای خانه دار شدن، در سال1400، یک تغییر معنادار در طول دوره ماراتن خرید مسکن در کشور محسوب می شود. کاهش دوره انتظار برای خرید مسکن در سال1400، آن هم در شرایطی که بازار مسکن سه سال دوره جهش شدید قیمت ملک را پشت سر گذاشته و از سوی دیگر حقوق و دستمزدهای خانوار نیز به قدری افزایش نیافته است که بتواند با شدت تورم ملکی مقابله یا برابری کند، قدری تامل برانگیز است. در واقع کاهش طول دوره انتظار خانه دار شدن در کشور با لحاظ میانه سطح درآمد خانوارها در 31استان و بعلاوه میانگین قیمت مسکن کشور، این سوال را ایجاد می نماید که مگر قیمت مسکن کاهش یافته یا حقوق و دستمزدها به مقدار قابل توجه افزایش یافته که در پی این تغییرات دوره انتظار خانه اولی ها برای خرید مسکن نسبت به سال قبل از آن یعنی سال99 معادل 5سال کمتر شده است؟

در واقع پذیرش این اتفاق آماری در بازار مسکن با در نظر گرفتن فاکتور تغییرات قیمت مسکن از یکسو و شرایط افزایش حقوق و دستمزدهای خانوارهای ایرانی در سال1400، از سوی دیگر، قدری سخت و سوال برانگیز است. در واقع باید دید چه رویداد یا رویدادهایی در بازار مسکن و بعلاوه شرایط درآمدی خانوارها اتفاق افتاده است که طول دوره ماراتن متقاضیان مسکن در کشور در سال1400 در مقایسه با سال99، معادل 5سال کمتر شده است.

دو عامل کاهش دوره انتظار مسکن

آنالیز ها برمبنای آمارهای رسمی نشان می دهد دو رویداد مهم یکی در بازار مسکن ودیگری در شرایط درآمدی خانوارها در سال1400 اتفاق افتاده است که باعث شده طول دوره ماراتن دسترسی خانوارهای ایرانی (خانه اولی ها) به مسکن در شهرهای کشور نسبت به سال 99 معادل 5سال کوتاه تر شود.

اولین تغییر مربوط به تغییرات درآمدی خانوارها در سال1400نسبت به سال99 است. در سال گذشته، رشد قابل توجهی در میانه درآمد خانوارهای شهری ایران به ثبت رسیده است که این رشد در مقایسه با نیمه دوم دهه 90 بی سابقه است. براساس اعلام مرکز آمار ایران در گزارش مربوط به تغییرات درآمد وهزینه های خانوارهای شهری، درآمد خانوارهای شهری در سال1400 نسبت به سال1399، معادل 5/ 50 درصد افزایش یافته است. این مقدار افزایش در درآمد سالانه خانوارهای ایرانی از سال96 تا به امروز بی سابقه بوده است. براساس آمارهای رسمی میانه درآمد خانوارهای شهری در کشور در سال96 معادل 16درصد، در سال97 معادل 19درصد، در 98 معادل 24درصد و در سال99 معادل 38درصد رشد کرد. این مقدار با اختلاف قابل توجه در سال1400 به 5/ 50 درصد رسیده است.

اما سوال مهم آن است که در شرایطی که در سال1400، مقدار رشد حقوق و دستمزد افراد شاغل، کمتر از تورم مسکن بوده است و عملا حقوق و دستمزدها رشد بالایی نداشت، آمار اعلام شده درخصوص افزایش 5/ 10درصدی درآمد خانوارهای شهری در این سال، به چه شکلی رقم خورده است. آنالیز های جهانی اقتصاد در این زمینه نشان می دهد، این افزایش محسوس در مقدار درآمد خانوارهای شهری در سال گذشته عمدتا ناشی از افزایش درآمدهای متفرقه خانوارها بوده است و نه صرفا از محل افزایش حقوق و دستمزدهای آنها!

در واقع این افزایش تحت تاثیر رشد درآمدهای متفرقه یا درآمدهایی به غیر از حقوق و دستمزدهای آنها ایجاد شده است. این درآمدهای متفرقه شامل افزایش قابل توجه اجاره بهای مسکن و اثر آن در رشد درآمدهای خانوارهای عرضه نماینده مسکن به بازار اجاره (دو یا چند خانه ای هایی که در بازار مسکن اجاره داری می نمایند) یا افزایش بهای دارایی هایی مانند ارز، سکه و طلا، ملک، سهام و... و کسب درآمد از سوی بعضی از خانوارها از محل درآمد ایجادشده در این بازارها است. سال گذشته، رشد بی سابقه اجاره بهای مسکن در کشور رقم خورد و اجاره بهای واحدهای مسکونی در یک رکورد بی سابقه با افزایش شدید میانگین بیش از 50درصد همراه شد. در سایر دارایی ها نیز شرایطی مشابه برای بعضی از خانوارها رقم خورد و منجر به افزایش درآمد آنها شد.

اتفاق دوم که باعث کاهش فاصله درآمدی خانوارها با دوره انتظار برای خانه دار شدن در سال گذشته شد به درون بازار مسکن و موضوع تغییرات تورم ملکی در 1400 نسبت به 1399 برمی شود. سال گذشته سرعت رشد قیمت مسکن به ویژه در تهران که وزن تغییرات قیمت ملک در آن در تغییرات کشوری قیمت مسکن بسیار زیاد است، نسبت به تورم مسکن (سرعت رشد قیمت مسکن) سال99، به مراتب کمتر شد. در شهرهای بزرگ نیز این رویداد یعنی کاهش سرعت رشد قیمت مسکن، رصد شد.در تهران سرعت رشد قیمت مسکن در سال1400 نسبت به سال 99 به یک سوم رسید.

در کشور نیز اگر چه هنوز آمار رسمی مربوط به تورم ملکی در یک سال 1400 منتشر نشده است، اما برآوردها نشان می دهد سرعت رشد قیمت مسکن در شهرها در سال1400 نسبت به سال 99 حدود 30 تا 40درصد کمتر شده است. به این ترتیب رشد قابل ملاحظه میانه درآمد خانوارها در سال1400 نسبت به سال99 از یکسو و کاهش سرعت رشد قیمت مسکن در این بازه زمانی از سوی دیگر، دلایلی است که در کاهش طول دوره انتظار برای دسترسی خانوارها به مسکن ملکی موثر بوده است و باعث کاهش طول این ماراتن از 36سال در سال99 به 31سال در1400 شده است.

حتی برآوردهای اجرا شده نشان می دهد در سال1400 مقدار رشد درآمدهای خانوارها که عمدتا از محل درآمدهای متفرقه و نه صرفا حقوق و دستمزد افراد شاغل بوده، از سرعت رشد قیمت مسکن بیشتر بوده است.

فاصله با استاندارد جهانی

اگرچه آمارهای رسمی و برآوردهای اجرا شده با استناد به این آمارها از کاهش طول دوره انتظار خانه اولی ها برای خانه دار شدن از میانه 36 سال در سال 99 به میانه 31 سال در 1400 خبر می دهد، اما یک نکته مهم در این زمینه وجود دارد که باید مورد توجه طیف های فعال بازار ملک، به ویژه سیاستگذار مسکن قرار بگیرد.

کاهش طول دوره انتظار برای خانه دار شدن به هر مقدار اگر چه رویدادی مثبت است، اما یک حقیقت مهم در این رابطه آن است که در همین شرایط فعلی، خانه اولی ها فاصله بسیار زیادی تا خانه دار شدن براساس استانداردهای جهانی دارند.در واقع اگرچه در سال1400 نسبت به 99 طول دوره انتظار برای خانه دار شدن 5 سال کم شد، اما طول دوره انتظار 31 ساله سه برابر استاندارد جهانی تعریف شده برای مدت زمان مطلوب انتظار به منظور دسترسی خانوارها به مسکن است.

مطابق با آنچه سازمان اسکان بشر ملل متحد (هبیتات) در این زمینه تعریف نموده است، دوره استاندارد انتظار برای خانه دار شدن با تکیه بر یک سوم درآمد خانوارها در جهان 10 سال است. یعنی هر خانوار باید بتواند با پس انداز یک سوم درآمد خود در مدت زمان 10 سال صاحبخانه شود. در صورتی که این دوره از 10 سال کمتر شود شرایط خانوارها برای دسترسی به مسکن نشان دهنده شرایطی عالی است و در صورت افزایش آن به بیش از 10 سال می توان گفت خانوارها در آن کشور با مشکل و بحران مسکن روبرو هستند. این در حالی است که حتی پس از کاهش 5ساله این دوره انتظار در سال1400 و رسیدن آن به 31سال، هنوز ماراتن خانه اولی ها برای رسیدن به کلید خانه، سه برابر عرف و استاندارد جهانی است. بنابراین هنوز هم به لحاظ شرایط دسترسی خانوارها به مسکن، درشرایط نامطلوبی قرار داریم.

اثر جهش بر ماراتن ملکی

نکته مهم دیگری که در این رابطه وجود دارد مربوط به اثری است که جهش ملکی در ماراتن خانه اولی ها برای رسیدن به کلید خانه دارد. در واقع طول دوره انتظار برای خانه دار شدن خانه اولی ها ارتباط مهمی با تغییرات جهش قیمت یا کاهش تورم مسکن دارد. آنالیز روندهای قبلی بازار مسکن نشان می دهد در هر سال متناسب با تغییرات قیمت وتورم مسکن، فاصله خانه اولی ها با خانه دار شدن کم و زیاد می شود. در واقع در سال هایی که بازار با تورم بالا روبرو است، این فاصله افزایش یافته و در سال هایی که تورم کنترل و سرعت رشد قیمت مسکن کمتر می شود، این فاصله نیز کاهش می یابد. در سال91 که سال اول جهش قیمت مسکن ابتدای دهه 90 محسوب می شود، مدت زمان انتظار خانوارها برای خانه دار شدن با تکیه بر پس انداز یک سوم درآمد آنها، به 5/ 31سال افزایش یافت. در سال96 که سال ثبات بعد از ریزش قیمت مسکن محسوب می شود این دوره به 8/ 13سال کاهش یافت.

در سال98 که سال اول جهش اخیر قیمت مسکن در کشور بود نیز این فاصله به 8/ 22سال رسید. در سال99 یعنی سال اوج جهش قیمت مسکن در کشور، این مقدار به 36سال رسید که در یک دهه اخیر بی سابقه بوده است. اما در سال 1400 تحت تاثیر دو دلیل گفته شده یعنی کاهش سرعت رشد قیمت مسکن از یکسو ورشد 5/ 50 درصدی درآمد خانوارهای شهری از سوی دیگر این مقدار با 5سال کاهش به 31 سال رسید که البته هنوز سه برابر استاندارد جهانی تعریف شده برای طول دوره انتظار خانه اولی ها در بازار ملک به منظور دسترسی به مسکن ملکی است.

انتظار دو برابری نسبت به آمریکا

برآوردها و محاسبات جهانی اقتصاد نشان می دهد هم اکنون طول دوره انتظار برای خانه دار شدن در کشور با تکیه بر پس انداز یک سوم درآمد خانوارها، دو برابر دوره انتظار خانه اولی ها برای خرید مسکن در آمریکا است. در واقع گسل ملکی در ایران برای خانه اولی ها دو برابر آمریکا است. آنالیز وضع موجود بازار مسکن در کشورهای مختلف در سال2022 نشان می دهد، در امسال که اروپا و آمریکا با تورم شدید ملکی روبرو شدند، طول دوره انتظار برای خانه دار شدن در آمریکا که تورم ملکی 20 درصدی را پشت سر گذاشته است به 15سال رسیده است. این مقدار یک دوم یا نصف دوره انتظار برای خانه دار شدن در ایران است. در آلمان این مقدار هم اکنون به 33 سال، در روسیه بیش از 50 سال، در فرانسه 36 سال، در انگلیس 24 سال، در عربستان 9 سال و در هلند 24 سال است.

تفاوت مسکن ایران با جهان

نکته مهم در این زمینه آن است که اگرچه طول دوره انتظار برای خانه دار شدن در کشورهای مختلف اروپایی و آمریکا تحت تاثیر تورم شدید جهانی به مقدار قابل توجهی افزایش یافته است، اما افزایش طول دوره انتظار در این کشورها یک تفاوت معنادار با شرایط انتظار خانه اولی ها در ایران برای خانه دار شدن دارد.

این تفاوت مربوط به وابستگی حداقلی یا عدم وابستگی خانوارها در این کشورها به پس اندازهای گذشته برای خانه دار شدن است. در واقع اگر چه طول دوره انتظار برای خانه دار شدن در بعضی دیگر از کشورها طولانی و حتی بالاتر از ایران است، اما از آنجا که در این کشورها بخش عمده بهای مسکن در قالب وام های کم بهره با دوره بازپرداخت طولانی و با تکیه بر پس اندازهای آینده خانوارها به آنها اعطا می شود، عملا بخش زیادی از خانوارها نگرانی ای از بابت فاصله درآمد خود با قیمت مسکن ندارند.

در اروپا بیش از 75درصد بهای خرید واحدهای مسکونی در قالب وام های کم بهره با دوره بازپرداخت طولانی به خانوارها پرداخت می شود. این مقدار در آمریکا بالای 85درصد است. این در حالی است که اخیرا نیز به واسطه اعمال سیاست افزایش نرخ بهره بانکی، سرعت رشد قیمت مسکن در اروپا و آمریکا کاهش یافته است. از سوی دیگر بازار اجاره داری حرفه ای با ضوابط پشتیبان از مستاجرها در این کشورها از سال ها و دهه های گذشته فعال و در حال کار است. بنابراین اشتهای خرید خانه مانند کشور ما در این کشورها زیاد نیست و افراد فاقد مسکن انتخاب دیگری یعنی استفاده از خانه های اجاره ای با نرخ های حمایتی دارند.

با توجه به اینکه فاصله قیمت مسکن با درآمد خانوارها یک دستگاه و معیار مهم برای سنجش صحت و سقم سیاستگذاری های مسکن به ویژه در ایران است، ضروری است سیاستگذار به آن توجه خاص و لازم داشته باشد.

در وهله اول و برای کاهش این فاصله ضرورت دارد بازار مسکن مورد سم زدایی قرار گرفته و جریان غیرمولد ملکی با استفاده از ابزارهای سیاستگذاری مناسب و اهرم های مالیاتی محدود شود. در اقدام بعدی معاملات غیرمولد وفعالیت های سفته بازانه و مخرب به راستا مولد یعنی ساخت وساز و افزایش عرضه راهنمایی شود. در گام بعدی ضروری است خانه اولی ها به ویژه گروه های کم درآمدتر مورد حمایت ویژه تسهیلاتی قرار بگیرند و وام های با سقف کارآمد و مناسب با دوره بازپرداخت طولانی و نرخ سود یارانه ای به آنها اعطا شود.